Физические лица против строительной компании ЗАО "НПП "Тема"

Дело № 1

Балашихинский районный суд



При долевом инвестировании строительства жилья заказчик прикладывает все усилия для исключения своей ответственности при разработке договора, а участие инвестора в этом процессе сводится до минимума. В результате уверенный в собственной безнаказанности заказчик нарушает сроки договора и повышает окончательную стоимость жилья. Инвестору не остается ничего иного, как идти в суд.


 

Обстоятельства дела

1 апреля 1999 г. истцы обратились к ответчику за консультацией о возможности заключения договора долевого строительства жилого дома в г. Москве. В ответ на это обращение представитель ответчика предложил истцам зарегистрироваться.

Условием регистрации являлась оплата регистрационного сбора — 500.00 рублей. По установленным ответчиком условиям регистрационный сбор не возвращался.

Истцы оплатили регистрационный сбор, после чего были ознакомлены ответчиком с условиями типового договора на участие в долевом строительстве жилого дома. Кроме того, за истцами была зарезервирована квартира.

3 апреля 1999 г. стороны заключили договор. Истцы были лишены возможности участвовать в определении условий договора.

В соответствии с Договором истцы должны были не позднее 1 квартала 2000 года получить в собственность квартиру с заранее оговоренными в договоре характеристиками, по цене 495 долларов США за квадратный метр.

При заключении Договора стороны особо оговорили п. 3.2.4. Договора. Указанный пункт предоставляет ответчику право в одностороннем порядке изменять цену Договора. Представитель ответчика пояснил, что среднее повышение цены по итогам строительства составляет 8–10% от первоначальной цены. Однако окончательная цена 1 квадратного метра составила 580 долларов США. В просьбе истцов документально обосновать 18-процентное повышение стоимости жилья, а кроме того, рассчитать и зачесть неустойку, связанную с ненадлежащим исполнением обязательства в связи с задержкой сдачи объекта, было отказано.

В результате истцы обратились в суд по месту жительства одного из истцов с требованиями признать Договор растогрнутым и обязать ответчика вернуть истцам сумму, уплаченную по Договору — 25 047,00 долл. США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день возврата средств.

В отзыве на исковое заявление ответчик просил суд отказать в удовлетворении иска.

Тем не менее в ходе производства по делу ответчик предложил заключить мировое соглашение, в соответствии с которым ответчик выплатил истцу в полном объеме сумму, уплаченную по договору.

Исход дела

Истец и ответчик заключили мировое соглашение, в соответствии с которым ответчик обязывался вернуть истцам сумму, уплаченную ими по Договору — 25 047,00 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день возврата средств.

Комментарий

Спасение утопающих — дело рук самих утопающих

Оливер Ф. Шор

Приведенное дело по своей сути не является необычным. Неординарен исход — ответчик, приводивший в отзыве достаточно серьезные, на первый взгляд, аргументы, в ходе слушания дела решил полностью и добровольно удовлетворить требования истцов. Мы знаем исход дела, однако, как и при решении шахматной задачи, интересно проследить возможные комбинации и их результат.

Итак, задача: истцы внесли 100% стоимости квартиры авансом. Ответчики (заказчики) вправе корректировать цену. Договором установлен ориентировочный срок сдачи объекта — I квартал 2000 г. В сентябре 2000 г. на доме еще нет крыши. По условиям договора после получения уведомления об окончательной цене у истцов есть 30 дней для оплаты. В случае отказа от договора истцы должны уплатить значительную сумму штрафа, что недопустимо по условиям задачи. Как говорится в таких случаях, "белые начинают и выигрывают".

Ход первый: рокировка

В ответ на уведомление истцы просят направить подтверждение понесенных дополнительных расходов. Ответчики отказываются предоставить подтверждение, ссылаясь на отсутствие в договоре положения о необходимости обоснования повышения цены. Тем не менее ответчики не учли положение ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39–ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", устанавливающей право инвесторов на осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения. Правомочие на контроль за целевым использованием предполагает обеспечение со стороны ответчика (заказчика) возможности такого контроля. В данном случае истцы действительно вправе требовать обоснования расчета окончательной цены.

Поскольку ответчик отказал в предоставлении расчета цены, в соответствии со ст. 328 ГК истцы могут приостановить исполнение своего обязательства по уплате окончательной цены. Таким образом, ответчик, являющийся кредитором, попадает в просрочку и согласно ст. 406 ГК истец (должник) не обязан платить проценты или неустойку. Теперь истцы защищены от требования по уплате неустойки независимо от дальнейшего исхода дела.

Ход второй: развитие фигур

Всем известно, что бить лучше кулаком, а не растопыренными пальцами. Применительно к рассматриваемой ситуации прежде всего необходимо дать правовую квалификацию договора о долевом участии в строительстве жилья. Процитируем типовой вариант статьи первой — предмет договора: "Предметом договора является возложение инвестором на компанию функций заказчика по проектированию и строительству жилого дома". Согласно ст. 740 ГК заказчик создает подрядчику необходимые условия для производства последним строительных работ и производит оплату таких работ. Предмет изложенных в ст. 740 ГК обязанностей заказчика создать необходимые условия, как правило, потребляется в процессе предоставления и, таким образом, может быть квалифицирован, как услуга. Возложение одним лицом на другое функций по предоставлению услуги также могут быть квалифицированы, как услуга. С другой стороны, Высший Арбитражный Суд РФ в Информационном письме от 25 июля 2000 г. № 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве" относит подобные договоры к совместной деятельности. Подход ВАС РФ является абсолютно верным в рамках отношений между субъектами предпринимательской деятельности. Однако участие в договоре физических лиц отражается и на его правовой природе: п. 2 ст. 1041 ГК запрещает физическим лицам участие в договоре простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности.

Из существа договоров долевого участия в строительстве, как правило, следует, что они имеют своим предметом регулирование отношений между юридическим лицом, оказывающим на возмездной основе услуги физическим лицам, и физическими лицами, заказавшими эти услуги исключительно для личных нужд, не связанных с извлечением прибыли. Договор, таким образом, регулируется Федеральным Законом "О защите прав потребителей".

Ход третий: выбор поля

В шахматах нет разницы, на какой доске играть: все доски идентичны. Мы не зря уделили столько внимания квалификации договора, как регулируемого Законом "О защите прав потребителей". Ст. 118 ГПК РСФСР, а также п. 2 ст.17 Закона "О защите прав потребителей" предоставляют истцам право выбора территориальной подсудности.

Иначе говоря, истцы вправе выбрать суд по месту жительства потребителя, а дома, как известно, и стены помогают. Итак, первый чувствительный удар по ответчику истцы нанесли, подав иск в суд, не знакомый для ответчика. Компетенцию суда, кстати, ответчик пытался оспорить, правда, безуспешно.

Ход четвертый: атака

Все предыдущие ходы были подготовительными. Образно говоря, мы располагали фигуры на поле с тем, чтобы наиболее быстро объявить мат. Необходимо также оговориться, что истцы согласны либо получить оговоренную квартиру без доплаты, либо получить назад все внесенные деньги. Вся подготовка была скрыта от противника. В итоге нанесен первый шокирующий удар: подача иска в "незнакомый" суд.

На этом же этапе, собственно, и начинается игра, то есть соперник начинает активно защищаться. Пока же инициатива на стороне истца, и он должен определить, как атаковать. Тут есть варианты. Теоретически можно сконцентрироваться на:

• действительности договора или отдельных его положений;
• цене и пытаться доказать, что цена повышена необоснованно;
• сроке, а точнее просрочке сдачи жилого дома.

Это основные требования. В качестве дополнительных можно также требовать выплаты неустойки за просрочку сдачи дома, компенсации морального вреда, уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Кроме того, п. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" дает суду право в случае удовлетворения требований потребителя вынести решение о взыскании с ответчика, нарушившего права потребителя, в федеральный бюджет штрафа в размере цены иска за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя. Мы же остановимся на основном требовании.

Вариант 1. "Атака короля" (действительность договора)

На первый взгляд, такая линия выглядит малоперспективной: принимаем, что договор не содержит нарушений императивных норм права, не является кабальной сделкой, не подпадает под иные основания недействительности.

Однако договоры физических лиц с юридическими очень часто могут быть квалифицированы, как договоры присоединения. Если удастся доказать, что истцы присоединились к договору, тогда можно применить п. 2 ст. 428 ГК, устанавливающий, что присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения, хотя и не противоречит закону, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия.

Из обстоятельств дела видно, что, как и в большинстве подобных случаев, типовая форма была разработана ответчиком. Изменить текст типовой формы истцы не могли. Заметим, что ответчик отрицал последнее утверждение, трактуя ст. 428 ГК следующим образом: при договоре присоединения присоединившаяся сторона "не может влиять ни на одно условие договора", а с истцами были согласованы цена, сроки, этажность. Однако, на наш взгляд, такой подход носит явно ограничительное толкование ст. 428 ГК и представляет собой попытку обхода закона. Во-первых, стороны согласовали лишь условия, обозначенные в качестве существенных в законе. Фактически они договорились об объекте, предварительной цене и сроке. Во-вторых, окончательные цена и срок односторонне определяются заказчиком (ответчиком). В-третьих, предварительная цена и срок на момент заключения договора также являлись стандартными. Соответственно, истцы лишь акцептовали предложение купить квартиру в строящемся доме по такому-то адресу, по такой-то цене и сдающемуся в такой-то срок. Очевидно, что договор являлся типовым и носил характер публичного договора и договора присоединения, истцы были лишены возможности участвовать в определении условий Договора.

В подобных договорах условия об ответственности заказчика зачастую определены через отсылку к договору заказчика с подрядчиком. Например, заказчик выплачивает неустойку при просрочке сдачи дома более определенного количества месяцев сверх срока сдачи, установленного в договоре с подрядчиком. Такие условия фактически являются ограничением ответственности заказчика и злоупотреблением со стороны последнего правом определения окончательного срока сдачи объекта.

Необходимо также определить, что такое "обычно предо- ставляемые права" по договору долевого инвестирования. По нашему глубокому убеждению, при анализе необходимо использовать экономический подход к праву. Каузой сделки, основной целью инвестора является получение более дешевого жилья. За это он говов ждать определенное время и кредитовать заказчика. Как только цена по договору долевого инвестирования оказывается сопоставимой с ценой готового жилья, мы константируем, что кауза не достигнута. Договор лишается смысла! Соответственно, основное "обычно предоставляемое право" — это право на получение более дешевого жилья, которому корреспондирует обязанность предоставить беспроцентный коммерческий кредит на достаточно длительный срок.

Таким образом, повышение цены до размера рыночной на готовое жилье можно трактовать, как лишение присоединившейся стороны обычно предоставляемого права.

Атака короля в начале игры может привести к "детскому мату", или потере собственных фигур. Иначе говоря — дело возможное, но рискованное.

Вариант 2. "Атака пешки" (цена)

Мы уже упоминали в настоящей статье о праве инвестора на получение информации. Тем более истец может реализовать свое процессуальное право на истребование доказательств. Вместе с тем ни для кого не секрет, что хороший бухгалтер может творить чудеса с цифрами. Поэтому резонно предположить, что бухгалтерия ответчика предоставит достаточно документов, подтверждающих обоснованность повышения цены. Опровержение таких материалов может оказаться достаточно дорогим и занимающим время процессом и в любом случае является весьма сомнительным удовольствием. Иначе говоря, ударив по пешке, мы поймем, что она защищена.

Вариант 3. "Атака ферзя" (срок)

Третьей линией атаки может быть просрочка. Мы не "бьем" договор, но если удастся доказать просрочку, то договор может быть расторгнут. Соответственно, король остается без защиты и вынужден сдаться.

Итак, согласно ст. 314 ГК обязательство должно быть исполнено в согласованный срок. В рассматриваемом случае стороны согласовали "ориентировочный" срок исполнения обязательства. Что же такое "ориентировочный срок"? Давайте поставим вопрос по-другому: согласовав I квартал 2002 г. в качестве ориентировочного срока, могу ли я, как заказчик, сдать дом через 10 лет? А через 5? Где серая зона "ориентировочности" переходит в "черную" зону просрочки? Или черной зоны нет?

Позиция ответчика: по СНиП 1–04–03–85 максимальная продолжительность строительства объекта не должна превышать 4-х лет. Строили всего полтора года — значит, мы передовики и в просрочку не попали.

Но дело в том, что договор заказчика с инвестором — это не договор подряда, а договор оказания услуг. Заказчик, по сути, является посредником между инвесторами и подрядчиком. Таким образом, требования приведенного СНиП не могут быть приведены в качестве аргументации. Во-первых, заказчик может допустить просрочку уже на стадии поиска подрядчика. Во-вторых, приведенный СНиП устанавливает максимальный срок строительства, который может быть сокращен сторонами договора подряда. Проще говоря, стороны договора долевого инвестирования договорились, что заказчик в определенный срок подготовит и утвердит необходимую документацию, а также найдет подрядчика, который согласится окончить работы к сроку, согласованному в договоре долевого инвестирования.

В данном случае перед судом стоят два вопроса. Во-первых, определен ли срок исполнения договора. И если установление "ориентировочного срока" может быть квалифицировано, как определение срока, на усмотрение суда относится второй вопрос: насколько именно может отстоять срок реального исполнения обязательства от "ориентировочного" срока.

В отношении договора возмездного оказания услуг ст. 783 ГК содержит отсылочную норму к общим положениям договора подряда. Согласно ст. 708 ГК в договоре подряда (и соответственно договоре оказания услуг) указываются начальный и конечный сроки выполнения работ. Относительно долевого инвестирования начальный срок, как правило, указать в договоре не представляется возможным, так как заказчик начинает подготовку документации еще до заключения договоров с инвесторами. Конечный же срок вполне может быть определен. Таким образом, срок является существенным условием договора инвестирования. То есть, если суд сочтет, что срок не определен, то применяется ст. 432 ГК и 168 ГК (двухсторонняя реституция). Подобная позиция согласуется и с правилами ст. 27 (Срок выполнения работы (оказания улуги) Закона "О защите прав потребителей", позволяющими сократить в договоре срок исполнения, установленный правилами ведения отдельных видов работ (оказания услуг).

Если же условие об "ориентировочном сроке" удовлетворяет требованиям ст. 708 ГК, то суд по аналогии закона может применить нормы п. 2 ст. 314 ГК о разумном сроке. В рассматриваемом деле жилой дом был сдан на 6 месяцев позже окончания ориентировочного срока. Вряд ли такая просрочка может быть признана разумной. Тем более, что подрядчик со своей стороны не допустил просрочки. Соответственно, работы были начаты позднее оговореннного, что является непосредственной виной заказчика.

В соответствии с п. 1 ст 28 Закона "О защите прав потребителей" истцы в случае просрочки вправе расторгнуть Договор. П. 4 той же статьи устанавливает, что "при расторжении договора о выполнении работы (оказании услуги) исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы (оказания услуги), а также платы за выполненную работу (оказанную услугу), за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу (оказанную услугу)".

Ход пятый. Мат?

В шахматах игроки используют заранее установленные правила, годные на все случаи жизни. "Сражения" на юридическом поле несколько сложнее: между сторонами стоит судья, принимающий окончательное решение по своему усмотрению. Законодательство лишь задает общие рамки. Сторона должна убедить судью в своей правоте. В данном деле стороны пришли к мировому соглашению на условиях истцов. Формально говоря, суд не вынес решения, которое могло бы оказаться прецедентом по целому ряду вопросов. Именно поэтому мы комментировали не столько непосредственно дело, сколько ситуацию в целом, к сожалению, ставшую банальной в нашей стране.

Право призвано защищать слабого перед произволом сильного, и мы не скрываем, что в данном случае наши симпатии целиком на стороне истцов, заплативших деньги и не получивших исполнения. В данном деле ответчик приложил все усилия для исключения своей ответственности при разработке договора и уверенный в собственной безнаказанности занял жесткую позицию. Однако в ходе процесса что-то подвигло ответчика уступить и выполнить требования истца. Вряд ли это было действительное осознание собственной неправоты, скорее — страх перед решением суда, которое могло вызвать лавину схожих исков.

Да, прецедент не был создан, однако подтвердился древний шахматный принцип, базовый для любого соревнования: нет такой защиты, которую нельзя преодолеть.

Главная О сайте Новости Купля/продажа Дарение Аренда/наем Залог/ипотека Рента Пожизненное содержание Доверительное управление Новостройка Регистрация Мнение Перепланировка Строительство Ремонт Земля Наследство Коммерческая недвижимость Законодательство Комментарии Практика Образцы документов Судебный процесс Личный опыт Вопросы/ответы Организации За рубежом Афера Черный список Ссылки Объявления Опрос Гостевая книга Предложение Форум Почта Архив Разное

Copyright © 2003 by Mihail   All rights reserved

Author information goes here.