Нужно ли сделкам с недвижимостью

нотариальное удостоверение?

Одним из наиболее интересных и дискуссионных моментов обсуждаемой Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе является предложение отмены государственной регистрации сделок с недвижимостью и введение обязательной нотариальной формы сделок с участием физических лиц. По данному вопросу мы уже публиковали мнение Н. Сучковой, советника президента нотариальной палаты по правовым вопросам ("Нужна ли сделкам государственная регистрация? ", "эж-ЮРИСТ" N 5 за 2003 год). Однако, есть и иные точки зрения.

Предлагаем вашему вниманию как аргументы, приведеные Н. Сучковой в качестве обоснования необходимости введения обязательного нотариального удостоверения сделок так и возражения, которые им можно противопоставить.

Нотариальное удостоверение необходимо для...

-... обеспечения достоверности возникновения прав и обязанностей сторон сделки.

Достоверность может обеспечить только один источник юридически значимой и открытой информации, каким в настоящее время является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В одном субъекте РФ - одном регистрационном округе действует только одно государственное учреждение юстиции, в одном нотариальном округе - много частных нотариусов. Получить достоверные сведения о сделках, заключенных в отношении одной квартиры, можно только в учреждении юстиции. Государственная регистрация носит публичный характер, нотариус соблюдает тайну нотариального действия.

В настоящее время невозможно зарегистрировать, а значит, и заключить две сделки по поводу одной недвижимости именно в силу принципа достоверности регистрации, принципа единства ЕГРП, уникальности записей в нем. ЕГРП - мощная информационная система и единственный источник информации о правах на недвижимость, ограничениях и обременениях. Органы внутренних дел сообщают в учреждения юстиции о подделке паспортов, возможных случаях мошенничества, суды и судебные приставы - о наложенных арестах и запрещениях, граждане обращаются с заявлением об отмене доверенностей.

Как известно, при нотариальном удостоверении "уникальность" сделки ("чтобы продавец два раза не продал квартиру") обеспечивалась изъятием подлинников правоустаналивающих документов, "справками на отчуждение сроком действия 10 дней". На Всероссийской научно-практической конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества" 12-13 марта с.г. в одном из выступлений нотариус отметил, что в их регионе уже существует единая электронная база данных нотариально удостоверенных сделок, "подобие ЕГРП". Очевидно, что замена регистрации нотариальным удостоверением приведет к созданию информационных систем, но не обязательных, а добровольных (при наличии желания и средств у нотариального сообщества) и без юридического статуса информации в ЕГРП.

-... подтверждения подлинного волеизъявления участников гражданских правоотношений.

Статья 10 Гражданского кодекса предполагает разумность, добросовестность и осмотрительность участников гражданского оборота. Почему в этих качествах отказывается гражданам, когда речь заходит о недвижимости? Почему без нотариуса гражданину не удастся правильно выразить свою волю в договоре, почему только нотариус может подтвердить подлинность волеизъявления? Зачем нужно разъяснять всем грамотным гражданам права и обязанности по подписанной ими сделке? Если честно, то составление обычных договоров купли-продажи недвижимости не составляет особого труда и не требует торжественных ритуалов подтверждения соответствия воли волеизъявлению, а также разъяснения продавцу права получить деньги, а покупателю - квартиру.

Разве нотариусы не удостоверяют сделки с пороками воли и волеизъявления? Нотариально удостоверенные договоры продажи заключаются "по цене БТИ", параллельно идут расчеты по реальной цене. В Москве мена часто оформляется как две купли-продажи, хотя разница последствий в случае недействительности очевидна. Одно время в Москве права на квартиры, приобретенные по инвестиционным договорам, оформлялись нотариально удостоверенными "договорами передачи" между гражданами-инвесторами и Департаментом муниципального жилья, не обладавшим никакими имущественными правами на "передаваемое" жилье. Актуальной и болезненной проблемой учреждений юстиции является так называемая "смерть до регистрации", когда получатель ренты не доживает даже до подачи документов на регистрацию договора пожизненного содержания с иждивением. По указанному в свидетельстве о смерти диагнозу иногда можно догадываться, что фактически имело место завещание, а не пожизненное содержание.

-... выполнения государством конституционного права граждан на получение квалифицированной юридической помощи.

Ошибка: наше право превращено в нашу обязанность, в принудительную помощь на платной основе. Конституционное право граждан на получение юридической помощи порождает обязанность государства ее предоставить. В настоящее время у граждан существует право установления нотариальной формы договора соглашением сторон. Введение обязательного нотариального удостоверения - установление новой обязанности граждан. Почему нас лишают права выбора - прибегнуть к помощи нотариуса или обойтись без него? Ведь даже адвокатская защита - право, но не обязанность. Почему при составлении договора может помочь только нотариус, а не иной квалифицированный юрист? Нужна ли помощь лицу, которое не просит об этом и в состоянии без нее обойтись?

Ради справедливости отметим: для того чтобы обязательное нотариальное удостоверение "не было дополнительным финансовым бременем для участников сделок", планируется снизить размер нотариального тарифа "с учетом экономических обоснований". Сейчас максимальный размер платы за регистрацию договора установлен Правительством РФ и составляет 300 рублей. Вряд ли "экономически обоснованный" тариф частнопрактикующего нотариуса не будет превышать этой суммы, "дополнительное финансовое бремя" неизбежно.

Интересно, что в последнее время нотариат стал оказывать услуги по составлению договоров в простой письменной форме, тем самым не отказывая гражданам в юридической помощи, но снимая с себя ответственность за нотариальное действие.

-... снижения риска заключения незаконных сделок.

В настоящее время учреждения юстиции проверяют законность всех сделок с недвижимостью, как подлежащих, так и не подлежащих регистрации, заключенных как физическими, так и юридическими лицами. При этом регистраторы не дублируют нотариусов. Проверка законности сделки регистратором отличается от проверки законности сделки нотариусом исследованием ЕГРП. Проверяются не только представленные документы, но и зарегистрированные и заявленные права и сделки, аресты, запрещения, права требования в судебном порядке, иные ограничения (обременения). Если согласно записям ЕГРП лицо, распоряжающееся недвижимостью, не является правообладателем либо на имущество наложен арест, то данный договор не является законным, даже при полном соответствии его формы и содержания требованиям действующего законодательства. Ни один нотариус не в силах проверить законность сделки в полном объеме.

Однако серьезно принять или отвергнуть аргумент о "снижении" риска незаконных сделок нельзя без количественной оценки. Каков в настоящее время этот риск? Возросли ли эти риски после отмены обязательного нотариального удостоверения? И проводился ли вообще серьезный анализ данной проблемы оборота недвижимости? Например, на рынке жилья в Москве существовало и существует множество способов мошенничества, основанных на подделке документов, на разнице между ценой договора "по БТИ" и фактической ценой недвижимости, обмане не только участников сделки, но и нотариусов, лженотариальное оформление, лжедоверенности, лжезавещания и прочее*(1).

-... защиты прав добросовестного приобретателя.

Для защиты добросовестного приобретателя требуется совершенствование законодательства и правоприменительной практики. Обширная практика судов общей юрисдикции и Верховного Суда РФ свидетельствует о том, что в случае нарушения жилищных прав, особенно несовершеннолетних граждан, имущество может быть истребовано у добросовестного приобретателя в любом случае, независимо от формы сделки (и количества сделок с момента приватизации квартиры).

Приобретатель недвижимости, отчужденной неуполномоченным лицом, признается добросовестным в случае, если он не знал и не мог знать о притязаниях на недвижимость третьих лиц. Для защиты добросовестного приобретателя необходимо обеспечить открытость информации о правах на недвижимость и сделках с ней. При замене регистрации сделки нотариальным удостоверением невозможно будет точно установить количество сделок с недвижимостью по причине тайны нотариального действия.

-... освобождения бюджета от бремени расходов по возмещению вреда вследствие регистрации прав на основании незаконной сделки.

Возражений "против" не имеется, настолько благородной является цель. Например, по данным Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, в 2001 г. гражданам и юридическим лицам возмещен материальный ущерб в размере 300 000 руб.*(2)

Замечание. При этом государственный бюджет "освобождается" не только от расходов, но и от доходов. Как известно, тариф от совершения нотариальных действий поступает в доход частных нотариусов.

-... сокращения временных и моральных затрат, связанных с государственной регистрацией.

Для сокращения сроков государственной регистрации нет необходимости вводить обязательную нотариальную форму. Достаточно уменьшить установленный законом месячный срок государственной регистрации. В подавляющем большинстве учреждений юстиции осуществляется "ускоренная" регистрация, например в течение 7 или 14 дней вне зависимости от формы сделки.

Моральные потери связаны, как правило, с некачественным оформлением или неполнотой представленных документов, в том числе по нотариально удостоверенным сделкам. Лучший способ сокращения таких "затрат" - отменить правовую экспертизу, проверку юридической силы и действительности документов, законности сделки и регистрировать все подряд, как это делали БТИ до введения Закона о государственной регистрации прав.

Еще раз подчеркну, что "возвращение" нотариального удостоверения касается не столько профессиональных интересов регистраторов, сколько прав и обязанностей граждан. Возражения привожу в защиту их интересов, а не ведомственных системы государственной регистрации. Сотрудникам учреждений юстиции проще работать с нотариально оформленными документами, а введение обязательного нотариального удостоверения уменьшит ответственность регистраторов.

В соответствии с Федеральной программой поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной постановлением Правительства РФ от 09.04.2001 N 273), планируется оформление прав и сделок с объектами недвижимости по принципу "одно окно" - единовременное представление документов на государственный учет, техническую инвентаризацию и государственную регистрацию. Распоряжением Правительства РФ N 1148-р от 20.08.2002 Минюсту, Минимуществу, Росземкадастру и Госстрою России поручено разработать законопроект по совершенствованию системы государственной регистрации прав и государственного учета объектов недвижимости.

Добавление в цепочке приобретения и оформления прав на недвижимость еще одного звена - нотариуса пойдет вразрез с правительственной концепцией "единого окна". Подав документы в "одно окно", придется забирать описание объекта, нести его нотариусу для составления договора, затем повторно подавать на регистрацию. А включить в "единое окно" нотариуса невозможно, поскольку в нотариальном округе действует не один нотариус.

Таким образом, обязательная нотариальная форма увеличивает длительность и стоимость оформления прав и сделок, количество документов на недвижимость.

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе отмечается противоречивость норм о государственной регистрации сделок и ограничений (обременений). Конечно, юридические противоречия нужно устранять. Можно отменить государственную регистрацию сделок ("лучшее средство от головной боли - гильотина"). Тогда зачем вводить нотариальную форму? Если сделки граждан с недвижимостью нуждаются в каком-то публичном акте, то почему это должно быть нотариальное удостоверение, а не юридический акт о государственной регистрации?

Например, в австрийском законодательстве о регистрации предусмотрены примечания рангового порядка в поземельной книге, позволяющие покупателю иметь гарантии еще до оформления всех документов, необходимых для регистрации. Эти примечания оформляются в виде разрешающего постановления и позволяют страховать договоры покупки на ранней стадии договорных отношений*(3). После регистрации факт возникновения частных договорных отношений приобретает публичный и достоверный характер. Стоит ли в отечественном законодательстве отказываться от регистрации сделки, препятствующей заключению нескольких договоров в отношении одной квартиры?

За пять лет со дня вступления в действие Закона о государственной регистрации учреждениями юстиции оформлено более 41 млн. прав на недвижимость и сделок с ней. Никаких катастрофических последствий для рынка недвижимости отмена обязательного нотариального удостоверения и введение государственной регистрации сделок не повлекли. Напомню, что не подлежат регистрации и считаются заключенными с момента подписания договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (земельных участков, гаражей, дач, садовых домиков); регистрации подлежит только право покупателя. То есть уже более пяти лет заключение таких договоров и возникновение обязательств обходится и без регистрации, и без нотариального удостоверения.

В настоящее время нотариальное удостоверение сделок отнюдь не запрещено, оно может быть установлено соглашением сторон. В зависимости от субъекта РФ различается соотношение количества договоров, заключаемых в простой письменной и нотариальной форме. Например, по данным учреждений юстиции в Санкт-Петербурге, в нотариальной форме заключается около 87% сделок отчуждения, в Ленинградской области - 56, в Архангельской области - 40, Ярославской области - 31, в Приморском крае и Омской области - 22, Пермской области - 15, Северной Осетии (Алании) - 11, Томской области - 6, Курганской области и Карелии - 5, Оренбургской области - 3%, а в Республике Тыва в нотариальной форме заключаются только сделки, подлежащие нотариальному удостоверению в силу закона. Таким образом, сейчас в регионах население само выбирает форму сделки, очевидно, в зависимости от состояния рынка недвижимости и платежеспособности. Полагаю, что надо оставить свободу выбора: сохранить нотариальное удостоверение сделок как право граждан, а не вводить его как обязанность.

М. Пискунова,

зав. кафедрой Российского института

государственных регистраторов

при Минюсте России

"эж-ЮРИСТ", N 26, июнь 2003 г.

—————————————————————————————————————————————————————————————————————————

*(1) Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. От оценки до новоселья. - М.: Информационно-издательский дом "Филин", 2002. С.87-106.

*(2) Сазонова М.И. Взаимодействие нотариата и регистрационных органов как дополнительная функция по защите прав граждан и юридических лиц в сфере недвижимости. // Регистрация прав на недвижимость: Сборник. - М.: Российская правовая академия Министерства юстиции РФ, 2002. Вып. N 7. С.17.

*(3) Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран / Под ред. А.А. Лазаревского. - М.: Фонд "Институт экономики города", 2000. С.40.

Главная О сайте Новости Купля/продажа Дарение Аренда/наем Залог/ипотека Рента Пожизненное содержание Доверительное управление Новостройка Регистрация Мнение Перепланировка Строительство Ремонт Земля Наследство Коммерческая недвижимость Законодательство Комментарии Практика Образцы документов Судебный процесс Личный опыт Вопросы/ответы Организации За рубежом Афера Черный список Ссылки Объявления Опрос Гостевая книга Предложение Форум Почта Архив Разное

Copyright © 2003 by Mihail   All rights reserved

Author information goes here.